Кредит под залог недвижимости на 2024 год

Содержание

• Что такое займ под недвижимость
• Преимущества и недостатки
• Риски и опасности
• Условия получения денег
• Требования к заемщику
• Требования к объекту залога
  • Квартиры
  • Дом
  • Таунхаусы
  • Апартаменты
• Как оформить залоговый кредит
• Где лучше взять кредит

Что такое займ под недвижимость

Кредит под недвижимость — это когда вы берете деньги у банка, а в качестве гарантии предлагаете свою квартиру, дом, участок или коммерческую площадь. Если вы не сможете вернуть долг, банк получит право на ваше имущество.

Вопрос регулируется законодательством, в частности Гражданским кодексом и федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Эти законы работают так, чтобы защищать вас и банк.

Почему это выгодно? Во-первых, это возможность взять крупную сумму под более низкий процент, потому что для банка ваш залог снижает риск. Проще говоря, банк уверен, что в случае чего он не останется без денег. Во-вторых, деньги можно тратить на любые цели: от дорогостоящего лечения до покупки оборудования для бизнеса.

Срок выплаты — от 5 до 30 лет. Это удобно, потому что платежи становятся меньше, и вы гасите долг комфортными суммами. Процент в таких случаях варьируется, обычно составляет от 6% до 12%.

Преимущества и недостатки

Плюсы:

• Кредит под залог недвижимости дает возможность получить гораздо больше денег, чем обычный потребительский кредит, если нужно оплатить серьезную покупку, например, жилье, ремонт или вложиться в бизнес.
• Проценты по таким кредитам обычно ниже, потому что для банка есть гарантия возврата в виде вашего имущества. В итоге, переплачивать придется меньше по сравнению с другими кредитами.
• Кредит оформляется на длительный срок, иногда до 30 лет. Можно разбить выплаты на удобные суммы, чтобы не сильно напрягать бюджет.
• В залог можно оставить не только квартиру или дом, но и коммерческую недвижимость или даже земельные участки. Это расширяет возможности для получения крупной суммы.

Минусы:

• Главный риск — если вы перестанете вовремя платить по кредиту, банк вправе забрать вашу недвижимость. Это серьезный минус, который стоит учитывать.
• Оформление займа под залог требует больше времени: нужно будет оценить недвижимость, подготовить все документы и пройти юридические проверки. Все может занять несколько дней или даже недель.
• Еще одним минусом является необходимость страхования залогового имущества. Это дополнительная статья расходов, которую придется учитывать в своем бюджете.

Риски и опасности

Помните о возможных рисках. В первую очередь, учитывайте, что помимо основной суммы долга придется нести дополнительные расходы. Например, вы самостоятельно оплачиваете оценку вашего жилья, что для обычной квартиры будет в пределах 4-5 тысяч рублей. Эта сумма зависит от региона и площади квартиры. Кроме того, потребуется ежегодно платить за страхование недвижимости, что тоже добавляет к общим расходам.

Еще один нюанс — время. Банк выдает деньги только после того, как залог зарегистрирован в Росреестре, а этот процесс занимает до пяти рабочих дней. Так что если вам срочно нужны деньги, этот путь не самый быстрый.

Однако самым большим риском является потеря недвижимости в случае просрочки по кредиту. Если не удается вовремя внести платеж, банк может потребовать продажи вашего жилья через суд. И практически всегда суд встает на сторону банка, так как договор четко прописывает условия реализации залога. В случае отказа от добровольного выселения дело дойдет до судебных приставов, которые заставят покинуть квартиру.

К тому же, некоторые банки предлагают вариант внесудебного взыскания. То есть недвижимость могут продать без суда, если вы подписали соответствующий документ. В нем прописывается, как и по какой цене будет реализовано жилье — на открытых торгах или через закрытый аукцион. Правда, если квартира — ваше единственное жилье, ее могут отобрать только через суд.

Кредит под залог недвижимости имеет смысл брать, когда вам нужна действительно крупная сумма, которую не получится получить по обычному потребительскому кредиту. Но здесь важно понимать: лучше всего, чтобы недвижимость не была единственной, а ваши доходы были стабильными, даже если что-то пойдет не так с работой или зарплатой.

И главное — доверяйте только банкам. Микрофинансовые организации не имеют права выдавать такие кредиты, а предложения частных инвесторов часто оказываются мошенническими.

Условия получения денег

Первым делом банк проверяет вашу квартиру или дом на наличие любых "сюрпризов". Не должно быть ни долгов, ни арестов, ни других залогов. Если ваша недвижимость уже под обременением, например, в ипотеке или в судебном споре, банк откажет. Заранее проверьте, что с документами на вашу квартиру все в порядке и проблем нет.

Размер кредита напрямую зависит от стоимости вашего жилья. Обычно банк готов выдать до 80% от его рыночной стоимости. Например, если ваш дом в Москве оценивается в 10 миллионов рублей, можно попробовать получить до 8 миллионов. Но итоговая сумма будет известна только после того, как банк проведет независимую оценку. Это обязательная процедура, которую не обойти, потому что банк хочет точно знать, сколько стоит ваш залог.

Требования к заемщику

Банк готов рассматривать заявки от людей, которым на момент окончания выплаты будет от 21 до 65 лет. Если вы, например, берете кредит на 10 лет, то вам должно быть не более 55 лет на момент подписания договора. Возрастные ограничения связаны с тем, что банки хотят быть уверены в вашей платежеспособности на протяжении всего срока кредита.

Чтобы взять займ, нужно доказать, что у вас есть стабильный источник дохода. Чаще всего банк просит предоставить справки о доходах, включая:

• Справка по форме 2-НДФЛ — документ, который подтверждает вашу зарплату и налоги, удержанные работодателем.
• Банковская выписка — если вы получаете доход на банковский счет, выписка подтвердит регулярность поступлений. Если вы работаете неофициально или у вас есть дополнительный доход, его тоже стоит задокументировать, так как банк оценивает вашу способность погашать долг на основе совокупного дохода.

Положительная кредитная история должна быть без просрочек, долгов и неоплаченных штрафов. Если у вас были кредиты в прошлом, важно, чтобы вы исправно их выплачивали. Даже небольшие задержки в платежах могут стать причиной отказа. Если у вас есть активные кредиты, их своевременное погашение только повысит шансы на одобрение нового кредита.

Если на момент подачи заявки у вас есть задолженности перед другими банками, это существенно снижает шансы на одобрение кредита. Банк хочет быть уверен, что вы справляетесь с текущими финансовыми обязательствами, прежде чем выдавать вам новую крупную сумму.

Требования к объекту залога

Банки предъявляют строгие требования, чтобы защитить свои интересы. Что стоит учесть, если в залог планируете предоставить квартиру, дом, таунхаус или апартаменты?

Квартиры

Обычно банки охотно берут в залог квартиры, но есть несколько условий:

• Квартира должна быть в собственности — никаких обременений или споров.
• Здание, в котором расположена квартира, должно быть в хорошем состоянии. Панельные дома и постройки, подлежащие сносу или капитальному ремонту, могут не подойти.
• Квартира должна быть ликвидной, то есть располагаться в районе, где ее легко продать в случае чего. Чем ближе к центру города и к транспортным узлам — тем лучше.

Дом

Для домов требования строже:

• Дом должен быть зарегистрирован, стоять на участке с оформленными документами, и участок также не должен иметь никаких обременений.
• Как и в случае с квартирами, дом должен быть ликвидным — расположение и состояние важны.
• Дом должен быть подключен к основным коммуникациям — водопровод, электричество, газ и канализация. Домики на дачных участках, которые не пригодны для круглогодичного проживания, банки обычно не принимают в залог.

Таунхаусы

Таунхаус — промежуточный вариант между квартирой и домом, и банки оценивают их примерно так же, как и квартиры, но с некоторыми нюансами:

• Вся инфраструктура вокруг таунхауса должна быть в порядке: дороги, освещение, коммуникации.
• Таунхаус должен быть оформлен в собственность как отдельное жилье, а не как часть многоквартирного дома.
• Ликвидность и расположение также играют большую роль — банки предпочтут объекты в крупных жилых комплексах с развитой инфраструктурой.

Апартаменты

Апартаменты чаще всего не принимаются в залог банками, так как это нежилое помещение. Однако некоторые банки все же готовы рассматривать апартаменты, если они соответствуют ряду условий:

• Апартаменты должны находиться в качественном жилом комплексе с развитой инфраструктурой.
• Несмотря на то, что это нежилое помещение, его ликвидность также важна — то есть апартаменты должны быть привлекательны для последующей продажи.
• Имеет значение статус застройщика и самого комплекса. Чем выше класс объекта, тем больше шансов, что банк одобрит такой залог.

Основное, что оценивает банк — ликвидность, юридическая чистота и возможность продажи недвижимости в случае невыплат. Поэтому перед тем, как подавать документы, проверьте, насколько ваша недвижимость соответствует этим требованиям.

Как оформить залоговый кредит

• Первый шаг — консультация с банком. Сначала вы идете в банк, чтобы узнать, на какую сумму можно рассчитывать и какие условия предложат. Здесь следует задать все вопросы, чтобы получить полную картину: какая процентная ставка, на сколько лет дадут кредит, есть ли скрытые комиссии и так далее.
• Оценка недвижимости. Чтобы банк мог точно определить, сколько денег выдадут под вашу недвижимость, понадобится оценка. Этот процесс проводят независимые эксперты, которых аккредитовал банк. Специалист приезжает, осматривает квартиру или дом, и на основе этого составляет заключение о рыночной стоимости объекта.
• Сбор документов. Это, пожалуй, самый сложный этап. Вам потребуется собрать все необходимые бумаги: ваш паспорт, документы на недвижимость (например, свидетельство о праве собственности), справки о доходах и прочие документы, которые потребует банк. Лучше заранее уточнить полный список, чтобы потом не бегать в последний момент.
• Подписание договора. После того как банк одобрит вашу заявку, наступает время для оформления договора. В договоре прописываются все условия: сумма, проценты, сроки, график выплат. Обязательно прочитайте договор перед тем, как подписывать, чтобы не упустить важных моментов. После этого банк также регистрирует залог недвижимости в Росреестре, и только после этого вы получите деньги.
• Получение денег. Как только вся бумажная работа завершена, деньги поступают на ваш счет. Заемщику выдают график для погашения.

Где лучше взять кредит

Обращайте внимание не только на проценты, но и на все сопутствующие условия. Банки часто могут предусматривать разные комиссии, сроки рассмотрения заявки или дополнительные платежи, о которых сразу не говорят. Поэтому нужно заранее изучить все нюансы, чтобы потом не столкнуться с неприятными сюрпризами.

Например, Сбербанк предлагает хорошие условия для тех, у кого положительная кредитная история. Если вы брали кредиты раньше и всегда вовремя погашали, вам могут предложить более лояльные проценты.

Если вам требуется крупная сумма, рассмотрите программы ВТБ. Здесь дают до 60 миллионов рублей, а ставка стартует от 7,5%. Это отличный вариант для тех, кто хочет заложить дорогую недвижимость и получить максимум средств.

Райффайзенбанк дает до 15 миллионов рублей с низкими процентами и возможностью настроить условия под свои потребности.

Если же по каким-то причинам банк отказывает в кредите, есть еще один вариант — займ под залог транспортного средства в автоломбарде. В этом случае можно заложить не только автомобиль, но и мотоцикл, водный транспорт или даже грузовую технику. Процесс оформления займов в автоломбарде происходит быстрее, а деньги дают практически сразу (в течение пары часов), что удобно для людей, кому срочно нужны средства.